VENDRE UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE
LE GUIDE DU VENDEUR DE PROPRIÉTÉS À MARBELLA
Vendre sa propriété est un art. Le marché immobilier à Marbella a toujours été compétitif et les vendeurs avec moins d'expérience pourraient obtenir de bien meilleurs résultats s'ils prenaient conseil auprès de professionnels expérimentés.
Ce bref article est destiné à partager quelques points essentiels sur la vente de biens immobiliers, basés sur notre propre expérience de plus de 45 ans.
Marbella n'est pas une grande ville comme Londres, Madrid ou New York avec un marché captif à moins de 50 kilomètres du centre. Au lieu de cela, c'est une petite ville avec un marché du logement principalement secondaire et un public acheteur réparti dans toute l'Europe et le monde – une nuance subtile mais importante.
La plupart des acheteurs ne recherchent pas ici une résidence principale, mais une deuxième ou même une troisième maison. Cela rend Casakaam Properties moins un besoin et plus un luxe dans lequel les gens ne sont pas attirés par une propriété proche des centres de travail mais par la qualité de vie qu'une propriété peut leur offrir.
Par conséquent, l'une des caractéristiques d'un marché secondaire du logement est que les propriétés particulièrement luxueuses peuvent prendre plus de temps à vendre, bien que d'après notre expérience, cela soit considérablement plus court lorsque l'acheteur et le vendeur sont sérieux dans leur intention.
ÉTABLISSEMENT D'UN PRIX DEMANDÉ
La chose la plus importante à établir est une "stratégie de vente", au cœur de laquelle se trouve le prix demandé. En d'autres termes, si vous demandez trop pour votre propriété, les gens ne prendront même pas la peine de voir et cela restera invisible. Demandez trop peu pour votre propriété et vous risquez de jeter de l'argent.
Le bon prix demandé est peut-être l'ingrédient le plus essentiel dans l'art de vendre de l'immobilier et est le résultat d'une étude de marché approfondie. N'optez pas pour le chiffre que vous souhaitez entendre, découvrez la véritable valeur marchande, en tenant compte: quelles ventes de propriétés comparables ont été réalisées et à quel prix? Que demandent les autres propriétaires ayant des propriétés similaires?
Plus une propriété est unique, plus un propriétaire peut en demander et plus il peut négocier fort lorsqu'il tente de conclure un accord. Moins une propriété est unique, plus les propriétaires vont devoir se résigner au fait qu'il existe une offre importante de propriétés similaires et qu'ils devront le prix compétitif.
ÉVITEZ DE CITER UN PRIX "NET"
Une chose à éviter, si vous avez l'intention d'utiliser des agents pour commercialiser votre propriété, est l'inscription sur une base nette, où vous voulez une somme fixe avec la commission de l'agent ajoutée en plus. Ce qui se passera, c'est que vous pouvez vous retrouver avec une propriété commercialisée à plusieurs prix différents, ce qui entraînera une confusion chez les acheteurs potentiels.
Les vendeurs avertis formeront une équipe avec leurs agents et protégeront la commission de leurs agents, car eux aussi s'attendent à être protégés et conseillés par leurs agents, et fixeront un seul prix demandé pour la propriété, y compris la commission.
EXCLUSIVITÉ OU PAS ?
Devriez-vous donner un contrat de vente exclusif à un agent? Si vous êtes un propriétaire absent, ou si vous n'avez pas envie de jouer un rôle de coordination entre divers agents de capacité variable, accorder l'exclusivité à un agent de premier plan peut vous faciliter la vie.
Il donne également à l'agence en question la confiance nécessaire pour consacrer pleinement son énergie et ses ressources à la commercialisation et à la promotion du bien. Une agence professionnelle vous proposera une stratégie coordonnée basée sur son expérience et adaptée aux spécificités de votre bien. Cela comprendra la création de matériel marketing de qualité et de campagnes promotionnelles ciblées.
Un agent responsable essaiera d'éviter de prendre une agence exclusive à moins qu'il ne sente sincèrement que le prix demandé est correct et qu'il est vraiment capable de vendre le bien dans le délai imparti. Il est important de fournir aux agents en qui vous avez confiance un accès facile à la maison afin de ne pas perdre d'acheteurs potentiels, même si un bon agent filtrera d'abord les parties intéressées. Ils offriront également des conseils sur la meilleure façon de présenter la propriété pour les visites et d'aborder le processus de négociation.
TAUX DE COMMISSION
Les frais d'agence standard dans une zone de villégiature comme Marbella sont de 5% plus la TVA, qui couvre la commercialisation, la promotion et la liste des propriétés et l'organisation des visites, le suivi avec les acheteurs potentiels, les recherches de propriétés, la fourniture d'informations générales et de soutien tout au long du processus d'achat et au-delà. Les agents ne donnent pas de clés aux clients, ils montrent toujours les propriétés personnellement et ils passeront beaucoup de temps dans leurs efforts pour trouver le bon acheteur.
COMMENTAIRES FRÉQUENTS DES VENDEURS:
"Ma propriété est sur le marché depuis des mois et je ne reçois pratiquement aucune visite.”
Les seules fois où cela peut être considéré comme normal, c'est si votre propriété n'intéresse qu'un petit nombre d'acheteurs - ou si elle est trop chère. Si aucun des deux ne s'applique, votre propriété n'est pas suffisamment exposée au marché. Notre conseil: parlez à votre agent ou demandez l'avis d'une autre agence bien établie avec une bonne réputation. Une propriété à prix précis et commercialisée devrait recevoir un flux régulier de clients qui la consultent.
"Tous les clients que les agents apportent à ma propriété sont des pertes de temps.”
Le sont-ils vraiment ? Si vous recevez beaucoup de visites et aucune offre sur votre propriété, il y a de fortes chances que votre propriété ne soit pas aussi unique que vous aimeriez le penser. Il doit probablement être réduit en prix ou peut-être pourriez-vous envisager de faire des rénovations axées sur le marché afin d'augmenter son attrait. Et rappelez-vous toujours que la vente d'une propriété à bien des égards est un jeu de chiffres. Plus il y a de gens qui le voient, plus il y a de chances que l'un d'eux tombe amoureux de la propriété et l'achète.
"J'ai vraiment besoin de vendre ma propriété maintenant.”
Si vous devez vendre votre propriété dans un délai de deux à trois mois, par exemple, vous devez être prêt à le prix avec une forte réduction par rapport à des propriétés similaires sur le marché. C'est à ce moment que vous avez vraiment besoin d'un agent très compétent qui travaille pour vous et qui peut vous suggérer le prix qui permettra de réaliser la vente.
" Quelle marge de négociation dois-je intégrer à mon prix demandé?”
Avec l'aide de votre agent, nous vous recommandons de fixer le prix de la propriété en tenant compte non seulement des prix demandés similaires, mais également des prix auxquels des propriétés similaires ont effectivement été vendues. De nombreux acheteurs sont très bien informés aujourd'hui et reconnaîtront une propriété au prix réaliste, mais gardez à l'esprit que peu voudront payer le prix demandé, alors laissez une certaine marge de négociation.
AUTRES CONSEILS POUR VENDRE VOTRE MAISON:
Votre propriété doit être présentée sous son meilleur jour
Les premières impressions comptent. Lorsque des agents emmènent des clients voir votre propriété, assurez-vous que les rideaux et les volets sont ouverts pour laisser beaucoup de lumière inonder la propriété.
Consultez le site Web de votre agent pour voir comment votre bien est présenté, en termes de photographies, de description et d'exactitude des informations fournies.
Alors que la photographie doit être représentative, elle doit également présenter votre propriété aussi bien qu'elle le peut, enthousiasmant les acheteurs potentiels. Pour vous démarquer de la foule, vous aurez peut-être besoin d'images professionnelles, en particulier à l'intérieur.
S'il y a de petites réparations ou repeintures qui amélioreraient l'attrait général de la propriété, il vaut la peine de faire ce travail maintenant pour éliminer tout petit "facteur d'objection". Assurez-vous également que votre maison est impeccable pour la photographie et les visionnements, et vous créerez instantanément une impression favorable.
Demandez à votre agent principal de mettre en place son panneau "À vendre’
Cela entraîne toujours des demandes de renseignements. De nombreux acheteurs potentiels circulent dans différents quartiers résidentiels avant de se rendre chez un agent. Sans signe, ils ne sauraient pas que votre propriété est à vendre. Ne pas laisser un panneau être placé, c'est bloquer l'un des nombreux chemins éprouvés pour atteindre la place du marché. Notre expérience est que les signes aident toujours de manière significative dans la vente de propriétés.
Faciliter les visionnements sur un préavis aussi court que possible
Si vous laissez vos clés à un voisin qui joue au golf trois fois par semaine, vous perdez une chance vitale de montrer la propriété à la convenance du client. Gardez à l'esprit que les premières propriétés que les agents ont tendance à montrer sont celles dont ils ont les clés. Les propriétés qui nécessitent des rendez-vous à l'avance seront généralement moins affichées.
Taxation
Assurez-vous d'être pleinement conscient de vos obligations fiscales lorsque vous mettez votre bien sur le marché. Rencontrez votre avocat et votre conseiller fiscal et découvrez vos options pour vous assurer qu'il n'y a pas de surprises lorsque vous entamez des négociations pour vendre.
NÉGOCIER UNE VENTE
L'acheteur attend-il une contre-offre de votre part ou vous a-t-il offert une offre unique, à prendre ou à laisser? Ont-ils d'autres propriétés en tête? Leur offre est-elle juste? Tous les détails sont–ils inclus dans l'offre - prix, date cible du contrat, dépôt, date d'achèvement et compréhension précise de ce qui est inclus dans la vente sous forme d'accessoires, d'accessoires et de meubles, etc.? Tous ces points doivent être convenus dès le départ avant que les avocats ne reçoivent des instructions.
Ne vous laissez pas pousser par votre agent ou quelqu'un d'autre à accepter une offre! Un bon agent indiquera simplement vos options et offrira des conseils en fonction de son expérience, mais une fois que vous décidez de procéder, il est bon de ne pas perdre de temps et de risquer de perdre l'acheteur.
En résumé, vendre une propriété peut être aussi facile ou aussi compliqué que toute tâche impliquant ses affaires personnelles. L'aide compétente, honnête et professionnelle d'agents, d'avocats et de conseillers fiscaux peut vous aider à gérer votre vente de manière objective et facile.
POINTS À CONSIDÉRER LORS D'UNE NÉGOCIATION
L'acheteur attend-il une contre-offre de votre part ou vous a-t-il offert une offre unique, à prendre ou à laisser? Ont-ils d'autres propriétés en tête? Leur offre est-elle juste? Tous les détails sont–ils inclus dans l'offre - prix, date cible du contrat, dépôt, date d'achèvement et compréhension précise de ce qui est inclus dans la vente sous forme d'accessoires, d'accessoires et de meubles, etc.? Tous ces points doivent être convenus dès le départ avant que les avocats ne reçoivent des instructions.
Ne vous laissez pas pousser par votre agent ou quelqu'un d'autre à accepter une offre! Un bon agent indiquera simplement vos options et offrira des conseils en fonction de son expérience, mais une fois que vous décidez de procéder, il est bon de ne pas perdre de temps et de risquer de perdre l'acheteur.
En résumé, vendre une propriété peut être aussi facile ou aussi compliqué que toute tâche impliquant ses affaires personnelles. L'aide compétente, honnête et professionnelle d'agents, d'avocats et de conseillers fiscaux peut vous aider à gérer votre vente de manière objective et facile.
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