VENDER UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA
LA GUÍA DEL VENDEDOR DE PROPIEDADES EN MARBELLA
Vender la propiedad es un arte. El mercado inmobiliario en Marbella siempre ha sido competitivo y los vendedores con menos experiencia podrían lograr resultados mucho mejores si toman el asesoramiento de profesionales experimentados.
Este breve artículo pretende compartir algunos puntos esenciales sobre la venta de propiedades, basados en nuestra propia experiencia de más de 45 años.
Marbella no es una gran ciudad como Londres, Madrid o Nueva York con un mercado cautivo a menos de 50 kilómetros del centro. En cambio, es una ciudad pequeña con un mercado de vivienda en su mayoría secundario y un público de compras extendido por toda Europa y el mundo, un matiz sutil pero importante.
La mayoría de los compradores no están buscando una residencia principal aquí, sino una segunda o incluso una tercera casa. Esto hace que CasaKaam Properties sea menos una necesidad y más un lujo en el que las personas no se sienten atraídas por la propiedad cerca de los centros de trabajo, sino por la calidad de vida que una propiedad puede ofrecerles.
Como resultado, una característica de un mercado secundario de la vivienda es que las propiedades especialmente lujosas pueden tardar más tiempo en venderse, aunque en nuestra experiencia esto es considerablemente más corto cuando tanto el comprador como el vendedor son serios en su intención.
ESTABLECER UN PRECIO DE VENTA
Lo más importante a establecer es una "estrategia de ventas", en el corazón de la cual es el precio de venta. En otras palabras, si pides demasiado por tu propiedad, la gente ni siquiera se molestará en verla y permanecerá invisible. Pida muy poco por su propiedad, y usted está potencialmente tirando el dinero.
El precio de venta correcto es quizás el ingrediente más esencial en el arte de vender bienes raíces y es el resultado de una investigación de mercado exhaustiva. No opte por la cifra que le gustaría escuchar, averiguar el verdadero valor de mercado, teniendo en cuenta: ¿qué ventas de propiedades comparables se han logrado, y a qué precio? ¿Qué están preguntando otros propietarios con propiedades similares?
Cuanto más única sea una propiedad, más un propietario puede pedirla y más fuerte puede negociar al tratar de sellar un acuerdo. Al menos único de una propiedad, más los propietarios van a tener que resignarse al hecho de que hay una gran oferta de propiedades similares, y que tendrán a su precio competitivo.
EVITE CITAR UN PRECIO "NETO"
Una cosa que debe evitar, si tiene la intención de usar agentes para comercializar su propiedad, es listar en una base neta, donde desea una suma fija con la comisión del agente agregada en la parte superior. Lo que sucederá es que puede terminar con una propiedad comercializada a varios precios diferentes, lo que lleva a la confusión entre los compradores potenciales.
Los vendedores inteligentes formarán un equipo con sus agentes y protegerán la comisión de sus agentes, ya que ellos también esperan ser protegidos y asesorados por sus agentes, y fijarán un único precio de venta para la propiedad, incluida la comisión.
¿EXCLUSIVIDAD O NO?
¿Debe dar un acuerdo de venta exclusiva a un agente? Si usted es un propietario ausente, o si usted no tiene ganas de jugar un papel de coordinación entre varios agentes de diferentes habilidades, la concesión de exclusividad a un agente líder puede hacer su vida mucho más fácil.
También proporciona a la agencia en cuestión la confianza para dedicar plenamente su energía y recursos a la comercialización y promoción de la propiedad. Una agencia profesional propondrá una estrategia coordinada basada en su experiencia y adaptada a las especificidades de su propiedad. Esto incluirá la creación de material de marketing de calidad y campañas de promoción específicas.
Un agente responsable tratará de evitar tomar una sola agencia a menos que sienta sinceramente que el precio de venta es correcto y que él o ella es realmente capaz de vender la propiedad dentro del marco de tiempo asignado. Proporcionar a los agentes de confianza un fácil acceso a la casa es importante para no perder compradores potenciales, aunque un buen agente primero examinará a las partes interesadas. También ofrecerán asesoramiento sobre la mejor manera de presentar la propiedad para las visitas y abordar el proceso de negociación.
TASAS DE COMISIÓN
La tarifa de agencia estándar en una zona turística como Marbella es del 5% más IVA, que cubre la comercialización, promoción y listado de propiedades y la organización de visitas, seguimiento con posibles compradores, búsquedas de propiedades, proporcionando información de antecedentes y apoyo durante todo el proceso de compra y más allá. Los agentes no dan las llaves a los clientes, siempre muestran las propiedades personalmente y pasarán una gran cantidad de tiempo en sus esfuerzos para encontrar al comprador adecuado.
COMENTARIOS FRECUENTES DE LOS VENDEDORES:
"Mi propiedad ha estado en el mercado durante meses y casi no recibo visitas.”
Las únicas veces que esto podría considerarse normal es si su propiedad solo sería de interés para una pequeña sección transversal de compradores, o si es demasiado cara. Si ninguno de los dos se aplica su propiedad no está recibiendo suficiente exposición al mercado. Nuestro consejo: hable con su agente o busque el consejo de otra agencia bien establecida con una buena reputación. Una propiedad con un precio preciso y comercializada debe recibir un flujo regular de clientes que la ven.
"Todos los clientes que los agentes traen a mi propiedad son desperdiciadores de tiempo.”
¿De verdad lo son? Si está recibiendo muchas visitas y no hay ofertas en su propiedad, es probable que su propiedad no sea tan única como le gustaría pensar que es. Es probable que tenga que ser reducido en precio o tal vez usted podría considerar hacer renovaciones impulsadas por el mercado con el fin de aumentar su atractivo. Y recuerde siempre, vender una propiedad de muchas maneras es un juego de números. Cuanta más gente lo vea, más posibilidades hay de que uno de ellos se enamore de la propiedad y la compre.
"Realmente necesito vender mi propiedad ahora.”
Si necesita vender su propiedad dentro de digamos dos o tres meses, debe estar preparado para ponerle un precio con un gran descuento en comparación con propiedades similares en el mercado. Esto es cuando realmente necesita un agente muy bien informado que trabaje para usted que pueda sugerir el precio que logrará la venta.
"¿Cuánto espacio de negociación debería incluir en mi precio de venta?”
Con la ayuda de su agente, le recomendamos fijar el precio de la propiedad teniendo en cuenta no solo los precios de venta similares, sino también los precios a los que se han vendido propiedades similares. Muchos compradores están muy bien informados hoy en día y reconocerán una propiedad con un precio realista, pero tenga en cuenta que pocos querrán pagar el precio completo, así que deje un poco de espacio para la negociación.
OTROS CONSEJOS PARA VENDER SU CASA:
Su propiedad debe ser presentada en su mejor luz
Las primeras impresiones cuentan. Cuando los agentes llevan a los clientes a ver su propiedad, asegúrese de que las cortinas y persianas estén abiertas para que mucha luz inunde la propiedad.
Consulte el sitio web de su agente para ver cómo se presenta su propiedad, en términos de fotografías, la descripción y la exactitud de la información proporcionada.
Si bien la fotografía debe ser representativa, también debe presentar su propiedad tan bien como pueda, entusiasmando a los compradores potenciales. Para destacar entre la multitud es posible que necesite imágenes profesionales, especialmente en interiores.
Si hay pequeñas reparaciones o repintado que mejoraría el atractivo general de la propiedad, vale la pena hacer este trabajo ahora para eliminar cualquier pequeño "factor de objeción". Además, asegúrese de que su hogar esté impecable para la fotografía y las visitas por igual, y creará instantáneamente una impresión favorable.
Haga que su agente principal ponga su cartel de 'Venta'
Esto siempre resulta en consultas. Muchos compradores potenciales conducen alrededor de diferentes áreas residenciales antes de ir a un agente. Sin una señal, no sabrían que su propiedad está en venta. No permitir que se coloque una señal es bloquear uno de los muchos caminos probados para llegar al mercado. Nuestra experiencia es que los signos todavía ayudan significativamente en la venta de propiedades.
Facilitar las visitas en el menor tiempo posible
Si deja sus llaves con un vecino que juega al golf tres veces a la semana, está perdiendo una oportunidad vital para mostrar la propiedad a la conveniencia del cliente. Tenga en cuenta que las primeras propiedades que los agentes tienden a mostrar son aquellas para las que tienen las claves. Las propiedades que necesitan citas para ser configuradas con anticipación generalmente se mostrarán menos.
Impuesto
Asegúrese de que usted es plenamente consciente de sus obligaciones fiscales cuando usted pone su propiedad en el mercado. Reúnase con su abogado y asesor fiscal, y descubra sus opciones para asegurarse de que no haya sorpresas cuando entre en negociaciones para vender.
NEGOCIANDO UNA VENTA
¿Está el comprador esperando una contraoferta de usted o le ha dado una oferta única, tómela o déjela? ¿Tienen otras propiedades en mente? ¿Su oferta es justa? Son todos los detalles incluidos en la oferta – precio, fecha de contrato objetivo, depósito, fecha de finalización, y la comprensión precisa de lo que se incluye en la venta en forma de accesorios, accesorios y muebles, etc.? Todos estos puntos deben ser acordados desde el principio antes de que se instruya a los abogados.
¡No permita que su agente o cualquier otra persona lo presione para aceptar una oferta! Un buen agente simplemente señalará sus opciones y ofrecerá consejos basados en su experiencia, pero una vez que decida proceder, es bueno no perder tiempo y arriesgarse a perder al comprador.
En resumen, vender una propiedad puede ser tan fácil o tan complicado como cualquier tarea que involucre los asuntos personales. La ayuda competente, honesta y profesional de agentes, abogados y asesores fiscales puede ayudar mucho a administrar su venta de manera objetiva y fácil.
PUNTOS A CONSIDERAR CUANDO SE ESTÁ LLEVANDO A CABO UNA NEGOCIACIÓN
¿Está el comprador esperando una contraoferta de usted o le ha dado una oferta única, tómela o déjela? ¿Tienen otras propiedades en mente? ¿Su oferta es justa? Son todos los detalles incluidos en la oferta – precio, fecha de contrato objetivo, depósito, fecha de finalización, y la comprensión precisa de lo que se incluye en la venta en forma de accesorios, accesorios y muebles, etc.? Todos estos puntos deben ser acordados desde el principio antes de que se instruya a los abogados.
¡No permita que su agente o cualquier otra persona lo presione para aceptar una oferta! Un buen agente simplemente señalará sus opciones y ofrecerá consejos basados en su experiencia, pero una vez que decida proceder, es bueno no perder tiempo y arriesgarse a perder al comprador.
En resumen, vender una propiedad puede ser tan fácil o tan complicado como cualquier tarea que involucre los asuntos personales. La ayuda competente, honesta y profesional de agentes, abogados y asesores fiscales puede ayudar mucho a administrar su venta de manera objetiva y fácil.
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